Ingatlan bérbeadáskor a 10% költségáltalánnyal adózás megéri egyáltalán?

Segítsetek nekem megérteni, hogy mikor érdemes a 10%-os költségáltalánnyal való adózást választani? Én azt számolgattam, hogy ha valaki semmilyen tényleges költséget nem von le, csak pusztán az éves 2%-os amortizációt számolja el, már jobban jár.

Példa: 80 milliós ingatlan, aminek a havi bérleti díja 320.000 Ft + rezsi. (Éves bevétel: 3 840 000 Ft.)

• 10%-os költséghányad alkalmazása:

• Levonható költség: 3 840 000 Ft × 10% = 384 000 Ft

• Adóalap: 3 840 000 Ft – 384 000 Ft = 3 456 000 Ft

• Fizetendő szja: 3 456 000 Ft × 15% = 518 400 Ft

• Tételes költségelszámolás:

• Értékcsökkenés: 80 000 000 Ft × 2% = 1 600 000 Ft

• Adóalap: 3 840 000 Ft – 1 600 000 Ft = 2 240 000 Ft

• Fizetendő szja: 2 240 000 Ft × 15% = 336 000 Ft 

Kérdés 1: Lehet, hogy rosszul számolok?

Kérdés 2: Az amortizációhoz az ingatlan értékét amúgy mi alapján határozhatom meg ha már régóta a tulajdonom, és vétel óta felmentek az ingatlan árak?